Pola Keruangan Wilayah Kota Berdasarkan Pendekatan Ekonomi: Teori Sewa Lahan dan Teori Nilai Lahan

Pola Keruangan Wilayah Kota Berdasarkan Pendekatan Ekonomi: 

Teori Sewa Lahan dan Teori Nilai Lahan

Bagaimanakah pola keruangan wilayah kota berdasarkan teori sewa lahan dan teori nilai lahan?

Sumber: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/7/75/

Central_Business_District_skyline_viewed_from_the_Lower_
Boardwalk_of_Marina_Bay%2C_Singapore_-_20121022-01.jpg

Pendekatan ekonomi untuk studi pola keruangan kota sebenarnya baru mulai mendapat perhatian besar pada tahun 1960-an. Akan tetapi, gagasan yang mengarah ke pendekatan ini telah muncul jauh sebelumnya. Terdapat tokoh yang menyampaikan gagasannya, antara lain Cooley (1894) dan Weber (1895) yang mengemukakan bahwa jalur transportasi memiliki peran cukup besar terhadap perkembangan kota. Selain itu, terdapat juga pendapat Hurd (1903) yang menyinggung masalah land values (nilai  ahan), rents (sewa lahan), dan costs (biaya) dalam suatu kota yang memiliki kaitan erat dengan penggunaan lahan.

1.    Teori Sewa Lahan

Teori ini dikemukakan oleh Robert M. Haig (1926). Haig memiliki pandangan berbeda dengan pendapat sewa lahan menurut Hurd. Menurut teori ini, sewa lahan merupakan biaya pembayaran aksesibilitas atau penghematan biaya transportasi. Hal ini akan menentukan siapa yang berhak menempati suatu lokasi. Selanjutnya, teori ini disempurnakan oleh R.V. Retcliff pada tahun 1949. Menurut Retcliff, pusat kota memiliki aksesibilitas terbesar dan dari pusat kota ini nilai lahan akan menurun secara teratur ke arah luar. Pola penggunaan lahan akan terjadi dengan sendirinya karena adanya persaingan berbagai kegiatan untuk mendapatkan lokasi yang diinginkan. Persaingan akan diperhitungkan berdasarkan kemampuan menawar harga sewa lahan.

Menurut Retcliff, keruangan kota dibedakan menjadi 4 zona sebagai berikut.

a.   Retailing functions, berada di pusat kota karena kelangsungan usaha ini memerlukan derajat aksesibilitas paling besar agar mendapatkan keuntungan maksimal. Oleh karena itu, usaha ini berani membayar harga sewa lahan tinggi. Contohnya, toko-toko yang menjual barang dengan frekuensi beli tinggi, seperti pakaian, atau frekuensi beli agak rendah, seperti perhiasan mahal.

b.    Industrial and transportation zone, zona ini banyak ditempati oleh usaha industri dan perdagangan. Usaha ini membutuhkan lokasi sentral, namun kalah bersaing dengan retailing functions dalam mendapatkan lahan.

c.         Residential zone, yaitu zona yang digunakan untuk perumahan.

d.  Agricultural zone, zona pertanian yang berlokasi di luar kota karena tidak memerlukan aksesibilitas besar.

2.    Teori Nilai Lahan

Teori ini menjelaskan bahwa nilai lahan dan penggunaan lahan mempunyai kaitan yang erat. Nilai lahan dapat dilihat dari aspek pertanian maupun aksesibilitasnya. Dari aspek pertanian, lahan yang subur akan memiliki nilai yang tinggi. Lahan yang tidak subur juga akan memiliki nilai yang tinggi apabila memiliki kemudahan aksesibilitas sehingga memungkinkan untuk dimanfaatkan di luar sektor pertanian.